廣州白云區(qū)違法轉(zhuǎn)租合同糾紛律師；天河解除合同律師咨詢 

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戴律師為您普及部分合同法律糾紛知識(shí)：

從法理上講,承租人通過與出租人(大房東)簽訂房屋租賃合同與大房東之間產(chǎn)生房屋租賃關(guān)系。承租房屋后承租人再將房屋轉(zhuǎn)租給第三人則承租人與次承租人(實(shí)際居住的房客)之間產(chǎn)生轉(zhuǎn)租關(guān)系。承租人一旦轉(zhuǎn)租房屋的,其身份就變?yōu)榱怂�謂“二房東”�！岸�房東”轉(zhuǎn)租房屋有兩種情況,一種是轉(zhuǎn)租行為經(jīng)過了大房東的同意,通常情況下表現(xiàn)為在租賃合同中明確約定二房東可以將房屋轉(zhuǎn)租給第三人。另一種是轉(zhuǎn)租行為未經(jīng)大房東同意,二房東擅自將房屋轉(zhuǎn)租給第三人。 
若二房東擅自將房屋轉(zhuǎn)租給第三人,租賃合同中也明確約定未經(jīng)同意不得轉(zhuǎn)租的,大房東完全可以解除合同。依據(jù)是《合同法》第九十三條的規(guī)定:“當(dāng)事人可以約定一方解除合同的條件。解除合同的條件成就時(shí),解除權(quán)人可以解除合同”。但如果租賃合同中沒有明確約定不得轉(zhuǎn)租的內(nèi)容,大房東是否可以解除合同?**也是可以解除合同的。依據(jù)是《合同法》第二百二十四條的規(guī)定:“承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的,出租人可以解除合同”。上述情況大房東不僅可以解除合同,還可以要求二房東將房屋恢復(fù)原狀(適用裝修過的情況)、并賠償損失。 
若二房東的轉(zhuǎn)租行為經(jīng)過了大房東的同意,雙方在租賃合同中明確約定二房東可以將房屋轉(zhuǎn)租給第三人,此時(shí)二房東的轉(zhuǎn)租行為是合法的。但是,二房東將房屋轉(zhuǎn)租給第三人后,出現(xiàn)了《合同法》第九十四條情形之一的,主要表現(xiàn)為“遲延支付租金經(jīng)催告仍不履行”、“未經(jīng)許可擅自改變房屋用途”、“違法群租”等情況,大房東依然是有權(quán)解除合同的。本文所附案例就是上述情況的典型情形。 

附:xx訴xx房屋租賃合同糾紛案 

案情簡(jiǎn)介: 
2013年1月8日,原告xx起訴來院,訴請(qǐng)要求:1、判令解除原、被告簽訂的XX路XX弄XX號(hào)XX室房屋租賃合同;2、判令被告給付原告違約金3,000元;3、判令被告將房屋內(nèi)設(shè)施恢復(fù)原狀、將房?jī)?nèi)人員遷出房屋后將房屋交付給原告。 
另查明,2013年4月7日,上海市X區(qū)陸家嘴街道上港居民委員會(huì)出具了一份情況說明,內(nèi)容為:本小區(qū)XX路XX弄XX號(hào)XX室系出租房。由于房東xx當(dāng)初與香居房產(chǎn)中介簽訂租賃合同時(shí),某些條款不盡合理,造成近二年想收回房屋遭到香居中介拒絕的局面。該房屋一直是由香居中介在從事房屋出租的事宜。多次發(fā)生群居影響隔壁和樓下居民的擾民情況。目前,該室房屋借住人員是6人,也屬群居,并有影響居民的情況,上述情況屬實(shí),特此說明。再查明,現(xiàn)在系爭(zhēng)房屋的臥室內(nèi)安放了四個(gè)雙層床,廚房間和衛(wèi)生間內(nèi)設(shè)施骯臟不堪。 

裁判原文節(jié)選: 
本院認(rèn)為,原告與被告簽訂的房屋租賃合同系締約當(dāng)事人的真實(shí)意思表示,內(nèi)容不違反法律禁止性規(guī)定,應(yīng)為合法有效,雙方應(yīng)當(dāng)按照約定履行自己的義務(wù)。雖然租賃合同的補(bǔ)充條款中約定了被告享有轉(zhuǎn)租權(quán),但是鑒于系爭(zhēng)房屋的房型為一房,建筑面積為32.68平方米,性質(zhì)用途為住宅,而被告將上述房屋轉(zhuǎn)租后用于人數(shù)眾多的員工宿舍,未能按照系爭(zhēng)房屋的性質(zhì)用途合理、合法地使用系爭(zhēng)房屋,存在一定的安全隱患,且對(duì)公共秩序造成了潛在危害,并對(duì)相鄰業(yè)主造成影響,被告的行為違反了政府關(guān)于租賃的相關(guān)規(guī)定,現(xiàn)原告要求解除雙方簽訂的房屋租賃合同的訴訟請(qǐng)求,于法有據(jù),本院予以支持。被告辯稱其轉(zhuǎn)租行為符合合同約定,并不構(gòu)成違約,故不同意解除合同,因雙方的合同具有法定解除的情節(jié),故對(duì)被告的上述抗辯意見[本信息來自于今日推薦網(wǎng)]