無錫市物業(yè)服務收費管理實施辦法  

第一條 為規(guī)范物業(yè)服務收費行為，維護業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)的合法權益，根據(jù)《中華人民共和國價格法》、《江蘇省物業(yè)管理條例》、《江蘇省物業(yè)服務收費管理辦法》等有關規(guī)定，結合我市實際，制定本實施辦法。

第二條 本實施辦法適用于市區(qū)范圍內物業(yè)服務收費行為。

第三條 本實施辦法所稱物業(yè)服務收費，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務企業(yè)或者業(yè)主自行對物業(yè)管理區(qū)域內的建筑物、構筑物及配套的設施設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護相關區(qū)域內的環(huán)境衛(wèi)生和秩序，向業(yè)主或物業(yè)使用人所收取的費用。

物業(yè)服務費包括物業(yè)公共服務費、車輛停放費、特約服務費、代辦服務費等。其中物業(yè)公共服務費，是指物業(yè)服務企業(yè)按照物業(yè)服務合同約定提供具有公共性的物業(yè)基本服務，向業(yè)主或物業(yè)使用人收取的費用。

第四條 市價格主管部門會同市物業(yè)管理行政主管部門，負責全市物業(yè)服務收費的監(jiān)督管理工作，制定市區(qū)物業(yè)服務收費政策，負責區(qū)屬權限以外的住宅前期物業(yè)公共服務費的審定，檢查規(guī)范物業(yè)服務收費行為。

各區(qū)價格主管部門會同同級物業(yè)管理行政主管部門，負責本轄區(qū)內的，且注冊在該區(qū)的物業(yè)服務企業(yè)管理的拆遷安置房物業(yè)公共服務費的審定，負責轄區(qū)內物業(yè)服務收費政策的貫徹執(zhí)行和監(jiān)督檢查。

第五條 物業(yè)服務收費應當區(qū)分不同物業(yè)的性質和特點，遵循公開、合理以及服務質量和收費標準相符的原則確定，并分別實行政府指導價和市場調節(jié)價。

普通住宅前期物業(yè)公共服務收費、物業(yè)管理區(qū)域的車輛停放費、車位租金等實行政府指導價。法律、法規(guī)另有規(guī)定的，從其規(guī)定。

業(yè)主大會成立后，普通住宅物業(yè)公共服務費標準由業(yè)主大會或者業(yè)主大會授權的業(yè)主委員會決定，通過物業(yè)服務合同約定執(zhí)行。

業(yè)主采取自行管理或業(yè)主自行管理與委托專業(yè)機構相結合管理的服務收費標準，由業(yè)主共同決定，約定執(zhí)行。

非普通住宅物業(yè)服務收費實行市場調節(jié)價。非普通住宅的認定，由其住宅建設單位在選聘物業(yè)服務企業(yè)前，報物業(yè)管理行政主管部門會相關部門認定，并報價格主管部門備案。

非住宅物業(yè)服務收費實行市場調節(jié)價，具體收費標準由物業(yè)服務企業(yè)依據(jù)實際成本費用制定。與業(yè)主、物業(yè)使用人在物業(yè)服務合同中約定。

實行政府指導價的住宅前期物業(yè)公共服務收費，實行等級服務、等級收費。等級服務標準由市物業(yè)管理行政主管部門制定；等級收費標準由市價格主管部門制定。市區(qū)普通住宅前期物業(yè)等級服務標準、等級收費標準按七級設置，具體標準詳見附件一、附件二。

第六條 價格主管部門會同物業(yè)管理行政主管部門每三年內對市區(qū)物業(yè)等級服務標準以及相應的等級收費標準進行評估，并根據(jù)評估結果適時調整。

前期物業(yè)服務期間，變換物業(yè)服務企業(yè)的，物業(yè)公共服務收費應按規(guī)定程序重新備案或審批。

改變用途用于經(jīng)營的住宅，其物業(yè)公共服務收費標準由業(yè)主共同決定，合同約定執(zhí)行。

第七條
在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)服務企業(yè)前，實行政府指導價的住宅物業(yè)建設單位應當在價格主管部門公布的等級服務收費標準范圍內，通過公開招投標或協(xié)議方式，選聘具有相應資質的物業(yè)服務企業(yè)，并在前期物業(yè)服務合同中約定服務內容、服務標準以及收費標準。建設單位與物業(yè)買受人簽訂的房屋買賣合同，應包含前期物業(yè)服務合同約定的內容。前期物業(yè)服務費未在房屋買賣合同中約定的，由建設單位承擔。

業(yè)主大會、業(yè)主代表大會或物業(yè)管理委員會（以下統(tǒng)稱業(yè)主大會）成立前，實行政府指導價的住宅物業(yè)公共服務收費標準因服務成本變化需要調整，或政府制定的等級服務收費標準調整的，物業(yè)服務企業(yè)應在街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）組織、指導與監(jiān)督下，提供公開真實、完整有效的物業(yè)服務成本信息，向業(yè)主征詢意見，經(jīng)專有部分面積占建筑物總面積過半數(shù)以上的業(yè)主且占總人數(shù)半數(shù)以上的業(yè)主同意，形成業(yè)主共同決定，在政府等級服務收費標準范圍內實施調整并約定執(zhí)行。

實行政府指導價的住宅前期物業(yè)服務收費，由開發(fā)建設單位采取協(xié)議方式選聘物業(yè)服務的，物業(yè)公共服務費標準由被選聘的物業(yè)服務企業(yè)在房屋預銷售四十五個工作日前，根據(jù)物業(yè)特點、服務要求、服務內容，擬定物業(yè)服務等級和相應的物業(yè)服務收費標準，報價格主管部門審批。

實行政府指導價的住宅前期物業(yè)服務收費由開發(fā)建設單位通過招投標方式確定物業(yè)服務的，開發(fā)建設單位應參照市場同類物業(yè)公共服務標準，在政府等級服務收費標準范圍內進行招投標。中標的物業(yè)服務企業(yè)，應在中標后、房屋預銷售二十個工作日前，將中標的物業(yè)服務等級和相應的物業(yè)服務收費標準報價格主管部門備案。

物業(yè)服務企業(yè)報備報批實行政府指導價的住宅前期物業(yè)服務收費標準，應向價格主管部門提供以下書面材料：

（一）、前期物業(yè)服務收費備案或審批申請；

（二）、物業(yè)服務企業(yè)營業(yè)執(zhí)照、資質證書、組織機構代碼證書；

（三）、前期物業(yè)服務合同、住宅區(qū)規(guī)劃許可證及附件、公建配套文件；

（四）、住宅區(qū)前期物業(yè)服務成本費用測算材料；

（五）、住宅區(qū)前期物業(yè)服務收費報備報批登記表（詳見附件三）；

（六）、中標通知書、投標書原件或物業(yè)管理行政主管部門證明等有關資料。

第八條 物業(yè)管理區(qū)域內的物業(yè)公共服務費用由下列因素構成：

（一）、管理服務人員工資、社會保險金和按規(guī)定提取的工會經(jīng)費、職工教育經(jīng)費等；

（二）、物業(yè)共用部位、共用設施設備日常運行、維護保養(yǎng)費用；

（三）、清潔衛(wèi)生費用；

（四）、綠化養(yǎng)護費用；

（五）、秩序維護費用；

（六）、辦公費用；

（七）、物業(yè)服務企業(yè)的固定資產折舊；

（八）、物業(yè)共用場地、共用設施設備及公眾責任保險費用；

（九）、管理費分攤；

（十）、經(jīng)業(yè)主大會同意的其他費用；

（十一）、法定稅費；

（十二）、合理利潤。

物業(yè)共用部分、共用設施設備的維修、更新和改造費用，應當由住宅專項維修資金支出的，不得重復計入物業(yè)服務支出和物業(yè)服務成本。

第九條 住宅區(qū)內的用水、用電、用氣價格按省物價局規(guī)定標準執(zhí)行。

物業(yè)管理區(qū)域內共用設施設備一般包括電梯、天線、水泵、消防設施、監(jiān)控安防設施、公益性文體設施、公共照明、道路、綠地、樓道、物業(yè)用房、設備用房等。

第十條 物業(yè)公共服務收費按照房屋所有權登記的建筑面積計算；尚未辦理權屬登記的，按房屋買賣（租賃）合同記載的建筑面積計算。未計入產權面積的附屬房屋面積不作為計費面積。

第十一條 業(yè)主應當根據(jù)物業(yè)服務合同的約定交納物業(yè)公共服務費用。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)公共服務費用的，從其約定，業(yè)主負連帶交納責任。

業(yè)主應當按照房屋買賣合同（符合竣工驗收條件）、入住通知書約定的房屋交付日期的次月1日起按月交納物業(yè)公共服務費用。已竣工但尚未售出或者尚未交付業(yè)主的房屋，物業(yè)公共服務費用由建設單位按規(guī)定或約定標準支付。

物業(yè)服務企業(yè)可以根據(jù)物業(yè)服務合同預收物業(yè)公共服務費用，但預收的期限最長不得超過一年。合同另有約定的，從其約定。

因業(yè)主原因未及時辦理入住手續(xù)或辦理入住手續(xù)后未入住或未使用的物業(yè)，業(yè)主應事前向物業(yè)服務企業(yè)書面告知，并經(jīng)確認后按規(guī)定標準的70%交納物業(yè)公共服務費，減免期限最長為24個月。業(yè)主大會成立后，由業(yè)主大會與物業(yè)服務企業(yè)約定。

第十二條 車輛停放收費管理

汽車停放費是指包括用于車位、車庫的公共設施設備運行能耗及維護、保潔、秩序維護、管理服務人員費用以及法定稅費等。

租金是指車位所有人或管理者將車位采取租賃方式，出租給使用人所收取的費用。

（一）、業(yè)主專有室內車庫，免收汽車停放費；

（二）、業(yè)主專有室內車位，物業(yè)服務企業(yè)可收取每月每車位50元的汽車停放費；

（三）、建設單位專有室內車位，委托物業(yè)服務企業(yè)管理的，建設單位可收取每月每車位250元的車位租金，物業(yè)服務企業(yè)可收取每月每車位50元的汽車停放費；

（四）、人防工程室內車位，由物業(yè)服務企業(yè)按每月每車位200元收取車位租金。用于該人防工程設施的維護管理和停車管理的必要支出。省有另行規(guī)定的，按省規(guī)定執(zhí)行；

（五）、業(yè)主共有室內車位，物業(yè)服務企業(yè)可按每月每車位200元收取汽車停放費；

（六）、業(yè)主共有室外車位，由物業(yè)服務企業(yè)按每月每車位120元收取汽車停放費；

（七）、住宅區(qū)室內機械式車位汽車停放費和租金標準，按相應汽車停放收費（租金）標準減半收取。物業(yè)服務企業(yè)可另外向車位使用人收取每月每車位50元的機械設備日常維修、保養(yǎng)、檢測、使用等運行維護費，業(yè)主大會成立后，運行維護費標準由物業(yè)服務企業(yè)和業(yè)主根據(jù)實際運行維護費用共同確定。

（八）、與物業(yè)管理區(qū)域相關的汽車進入物業(yè)管理區(qū)域臨時停放，在征得物業(yè)服務企業(yè)許可的情況下，按以下標準收取汽車停放費：以24小時為計費周期，2小時內免收；超過2小時部分按每小時（不足1小時按1小時）2元收取，最高不超過20元；超過24小時按上述標準重新計收。

對進入住宅區(qū)進行軍警應急處置、實施救助救護、工程搶修等執(zhí)行公務期間的車輛，以及為業(yè)主、物業(yè)使用人配送、維修、安裝等服務的臨時停放車輛，物業(yè)服務企業(yè)不得收取車輛停放費。

占用業(yè)主在共有道路或者其他場地停放車輛的，應符合消防要求，確保住宅區(qū)道路暢通和不影響業(yè)主正常活動的情況下，業(yè)主大會成立前，應當在前期物業(yè)服務合同中約定；業(yè)主大會成立后，應當由業(yè)主大會授權的業(yè)主委員會依法決定車輛能否停放。

同一物業(yè)管理區(qū)域內設有地面地下停車位的，應首先滿足地下車位停放，物業(yè)服務企業(yè)根據(jù)本物業(yè)管理區(qū)域內汽車停放實際，擬調整室內、室外汽車停放收費（租金）標準的，在保證收費總額不變的前提下，可在業(yè)主大會成立后與業(yè)主委員會共同商定。

住宅區(qū)車輛實行門禁卡管理的，物業(yè)服務企業(yè)應為業(yè)主車輛免費提供每車一張的門禁卡。

業(yè)主大會成立前，業(yè)主共有場地汽車停放所得的收益，30%用于貼補物業(yè)服務費，70%納入物業(yè)專項維修資金。業(yè)主大會成立后，收益按照業(yè)主大會或者業(yè)主大會授權的業(yè)主委員決定、合同約定使用。

物業(yè)管理區(qū)域內對集中停放看管的摩托車及非機動車，停放服務收費標準為：自行車5元/輛、月；摩托車、電動車及其他類型的非機動車12元/輛、月。為方便車主，物業(yè)服務企業(yè)可設置與電動車配套的充電設施，其設施和充電電費由物業(yè)服務企業(yè)向使用者按實分攤約定收取。

第十三條 特約服務費，是指應業(yè)主或物業(yè)使用人要求，物業(yè)服務企業(yè)提供特約服務所收取的費用。

特約服務收費標準由雙方根據(jù)服務內容、服務質量協(xié)商確定。

第十四條 代辦服務費，是指物業(yè)服務企業(yè)接受業(yè)主或物業(yè)使用人委托，提供代辦服務時，向委托人收取的費用。

代辦服務收費標準由合同雙方根據(jù)服務內容、服務質量協(xié)商確定。

第十五條 電梯運行維護費，是指電梯使用過程中日常維護、保養(yǎng)、檢測、能耗、責任保險等發(fā)生的費用。

電梯運行維護費標準由物業(yè)服務企業(yè)按實際費用，以約定方式向業(yè)主或使用人按建筑面積合理分攤收取。電梯到達起始層的住戶，電梯運行維護費可以減免。

單列電梯運行維護費的，其電梯運行過程中日常維護、保養(yǎng)、檢測、能耗、責任保險等發(fā)生的費用不得重復計入物業(yè)公共服務費和公共能耗費。

第十六條 公共能耗費，是指物業(yè)管理區(qū)域內，共用的水泵、中央空調、集中供熱、監(jiān)控機房等設施設備運行電費及公共照明、公共用水等由物業(yè)服務企業(yè)負責代收代交的費用。

公共能耗費標準由物業(yè)服務企業(yè)按實際費用，以約定方式向業(yè)主或使用人按建筑面積合理分攤收取。

第十七條 科技系統(tǒng)運行維護費，是指為住宅提供自動調節(jié)室內溫度、濕度、空氣，模擬自然環(huán)境所產生的專用設備運行維護費用。

科技系統(tǒng)運行維護費標準由物業(yè)服務企業(yè)按實際費用，以約定方式向業(yè)主或使用人按建筑面積合理分攤收取。

第十八條 裝修垃圾清運處置費，是指業(yè)主或使用人裝修房屋時產生的裝修垃圾運送至住宅區(qū)內指定的集中點后，由物業(yè)服務企業(yè)或專業(yè)清運單位，將其清理至城市建筑垃圾集中收集處置點對其清理處置所發(fā)生的費用。

裝修垃圾清運處置費標準按裝修房屋面積每平方米3元收取；在法律法規(guī)許可的范圍內，需變動房屋結構的，可按裝修房屋實際拆除墻體面積另外加收建筑垃圾清運處置費，具體收費標準由物業(yè)服務企業(yè)與房屋裝修業(yè)主約定收取。

業(yè)主對普通住宅二次及以上裝修，裝修建筑垃圾清運處置費按上述標準收取。

非住宅、非普通住宅裝修建筑垃圾清運費，由物業(yè)服務企業(yè)與業(yè)主協(xié)商確定。

第十九條 業(yè)主在裝修時，物業(yè)服務企業(yè)向裝修單位和裝修業(yè)主收取的押金、保證金應符合規(guī)定，嚴禁以押金、保證金等形式變相收費。

業(yè)主裝修時，需使用電梯運送裝修材料的，物業(yè)服務企業(yè)可向裝修的業(yè)主一次性收取裝修房屋面積每平方米3元的電梯使用費（裝載層住戶免收）。

業(yè)主裝修時，物業(yè)服務企業(yè)應積極配合，提供便捷的服務。住宅區(qū)內，裝修材料的運送、搬運等服務由業(yè)主自行選擇，物業(yè)服務企業(yè)不得強制指定、壟斷服務。其費用由業(yè)主與提供服務者雙方商定。

裝修人員進入住宅區(qū)裝修，應辦理裝修人員出入證，出入證管理工本費每證10元。

第二十條 住宅區(qū)實行門禁卡管理的，建設單位應當為業(yè)主、物業(yè)使用人免費配置每戶5張門禁卡，門禁卡保質期為三年。因業(yè)主、物業(yè)使用人要求另需增加或因丟失、損壞等需補卡，可收取工本費。

第二十一條 物業(yè)管理區(qū)域內，供電、供水、供氣、供熱、通信、有線電視等專業(yè)經(jīng)營單位應當向最終用戶收取有關費用。物業(yè)服務企業(yè)接受專業(yè)經(jīng)營單位委托代收上述費用的，物業(yè)服務企業(yè)可以根據(jù)約定向委托單位收取代辦手續(xù)費，不得向業(yè)主收取。

第二十二條 物業(yè)服務企業(yè)應加強價格自律，遵守價格法律、法規(guī)、政策，嚴格履行物業(yè)服務合同，服務質量和收費標準應當質價相符。

第二十三條
物業(yè)服務收費實行明碼標價，物業(yè)服務企業(yè)應當在物業(yè)服務區(qū)域內顯著位置公示物業(yè)服務企業(yè)名稱、服務內容、服務等級、服務標準、收費標準、收費依據(jù)、“12358”價格監(jiān)督舉報電話和物業(yè)服務受理電話等。接受業(yè)主或物業(yè)使用人的監(jiān)督，不得向業(yè)主或物業(yè)使用人收取任何未予標明的費用。　

第二十四條
機械車位運行維護費、電梯運行維護費、科技系統(tǒng)運行維護費、公共能耗費、車輛停放費，物業(yè)服務企業(yè)應單獨列帳，獨立核算，專款使用。按服務合同約定，每半年向業(yè)主或物業(yè)使用人公示收支情況，并向業(yè)主大會報告，接受業(yè)主委員會、業(yè)主、使用人、街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）、價格主管部門和物業(yè)管理行政主管部門的監(jiān)督。

第二十五條 物業(yè)服務企業(yè)應完善內部財務管理制度，強化成本和收支管理，增收節(jié)支。同一物業(yè)服務企業(yè)同時服務于多個物業(yè)區(qū)域的，服務成本和收支應按物業(yè)服務項目分別核算。

物業(yè)服務企業(yè)或業(yè)主大會可以按照物業(yè)服務合同約定，聘請專業(yè)機構對物業(yè)服務費年度預決算和收支情況進行審計，審計費用承擔，應在物業(yè)服務合同中約定。　

第二十六條 業(yè)主、物業(yè)使用人未按照物業(yè)服務合同約定按時交納物業(yè)服務費用的，業(yè)主委員會、物業(yè)服務企業(yè)可以督促其限期交納；逾期不交納的，物業(yè)服務企業(yè)可以向人民法院起訴，依法追繳。

物業(yè)所有權發(fā)生財產轉移時，業(yè)主或者物業(yè)使用人應當與物業(yè)服務企業(yè)及時結清物業(yè)服務費用。

第二十七條 物業(yè)服務收費應當體現(xiàn)自愿委托、服務有償?shù)幕�本要求，不得強制服務、強制收費或只收費不服務。

第二十八條 價格主管部門應當對實行政府指導價管理的物業(yè)服務收費實行成本監(jiān)審制度。物業(yè)服務企業(yè)應當按照價格主管部門的要求，如實反映情況，提供必要的資料。

物業(yè)管理行政主管部門應當及時制定或完善普通住宅物業(yè)公共服務標準，加強對物業(yè)服務企業(yè)行為的監(jiān)管。

物業(yè)管理行政主管部門應當會同價格主管部門，加強對物業(yè)招投標價格行為及履行合同的監(jiān)督和管理。

第二十九條
價格主管部門和物業(yè)管理行政主管部門應當加強對物業(yè)服務及收費的監(jiān)督檢查。物業(yè)服務企業(yè)有下列行為之一的，由價格主管部門依據(jù)《中華人民共和國價格法》、《價格違法行為行政處罰規(guī)定》、《江蘇省物業(yè)管理條例》、《江蘇省物業(yè)服務收費管理辦法》等規(guī)定予以處罰：

（一）、超出政府指導價收費標準的；

（二）、不按照規(guī)定提供服務而收取費用的；

（三）、采取分解收費項目、重復收費、擴大收費范圍等方式變相提高收費標準的；

（四）、強制或變相強制服務并收費的；

（五）、接受專業(yè)經(jīng)營單位委托，代收有關費用時向業(yè)主收取手續(xù)費等額外費用的；

（六）、不按規(guī)定實行明碼標價的；

（七）、不按法定公示或失實公示物業(yè)服務費用、經(jīng)營設施收益收支、公共水電費分攤等情況的；

（八）、不按規(guī)定將各類物業(yè)費用分項建帳、核算、分攤、使用的；

（九）、其他違反價格法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的行為。

第三十條 價格主管部門、物業(yè)管理行政主管部門未按照《中華人民共和國價格法》、《江蘇省物業(yè)管理條例》、《江蘇省物業(yè)服務收費管理辦法》和本辦法管理和監(jiān)督物業(yè)服務收費的，由上級價格主管部門、物業(yè)管理行政主管部門予以糾正，并依法追究有關人員責任。

第三十一條 其他管理人的物業(yè)服務收費可參照本辦法執(zhí)行。

第三十二條 江陰市、宜興市可根據(jù)當?shù)貙嶋H，參照本辦法制定實施細則，并報無錫市物價局、無錫市住保和房產管理局備案。

第三十三條 本辦法由無錫市物價局、無錫市住保和房產管理局在各自職責范圍內負責解釋。

第三十四條 本辦法自2014年5月1日起施行。此前規(guī)定與本辦法不符的，以本辦法為準。本辦法未規(guī)定或未明確的，以上級規(guī)定為準。

《無錫市物業(yè)服務收費管理辦法》（錫價服[2007]1號）同時廢止。


[無錫市物業(yè)服務收費管理實施辦法]