廣州市賣(mài)家違約導(dǎo)致買(mǎi)家喪失購(gòu)房機(jī)會(huì) 損失如何彌補(bǔ)賠償 廣州 

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柴先生夫婦為了能讓孩子上一個(gè)好的學(xué)校，打算購(gòu)置一處“學(xué)區(qū)房”。由于柴先生夫婦工作比較忙，就把購(gòu)房的事情委托給某房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司（簡(jiǎn)稱(chēng)“中介公司”）來(lái)代理尋找合適的房源和提供相關(guān)的房屋買(mǎi)賣(mài)的居間服務(wù)。通過(guò)中介公司積極的尋找房源，經(jīng)過(guò)了幾個(gè)周末的看房，最終柴先生覺(jué)得某小區(qū)的301號(hào)房屋比較符合家里的需求，并且房主是一位退休的杜老先生，通情達(dá)理，溝通起來(lái)比較順暢。柴先生通過(guò)中介公司了解到，杜老先生早年喪偶，自己獨(dú)立拉扯大了一雙兒女，靠自己的打拼購(gòu)置了這處房產(chǎn)和另外的幾套房產(chǎn)，兒女們也都有自己的住房，現(xiàn)在杜老先生打算將這套房產(chǎn)出售，到郊外環(huán)境好、適合居住的地方購(gòu)置一套別墅，方便兒女們一家人在一起聚會(huì)，晚年時(shí)可以在這里養(yǎng)生。
對(duì)于杜老先生欲出售的房產(chǎn)，從中介公司反饋的信息以及杜老先生所述，柴先生覺(jué)得購(gòu)置杜老先生的房產(chǎn)應(yīng)該沒(méi)有問(wèn)題。隨后在2013年3月2日，柴先生夫婦到中介公司與杜老先生簽訂了房屋買(mǎi)賣(mài)合同，住宅，建筑面積57.4平方米，房屋交易總價(jià)350萬(wàn)元，簽約當(dāng)天支付定金20萬(wàn)元，3月10日前支付第-一筆首付款90萬(wàn)元，2013年5月1日前支付購(gòu)房款150萬(wàn)元，剩余90萬(wàn)元采用銀行貸款方式支付，2013年9月1日前辦理房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)手續(xù)，銀行貸款房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)后由銀行直接支付到杜老先生賬戶(hù)，簽約當(dāng)天柴先生、杜老先生與中介公司共同簽訂了居間服務(wù)合同，對(duì)中介公司所提供服務(wù)范圍進(jìn)行了約定，中介費(fèi)用94000元由買(mǎi)受人柴先生支付，簽約當(dāng)天即由柴先生進(jìn)行了支付。
簽約后，柴先生積極準(zhǔn)備購(gòu)房款并且準(zhǔn)備辦理貸款手續(xù)，2013年3月10日柴先生支付杜老先生第-一筆首付款90萬(wàn)元，并積極準(zhǔn)備第二期購(gòu)房款。然而，正當(dāng)柴先生夫婦為了買(mǎi)到這樣的一處好房子高興時(shí)，杜老先生突然提出房子不賣(mài)了，如果柴先生繼續(xù)買(mǎi)這處住宅需要增加購(gòu)房款50萬(wàn)元，否則就不賣(mài)了。原來(lái)杜老先生簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同后，他的兒女知道了，覺(jué)得房子賣(mài)的價(jià)格有點(diǎn)低了，根據(jù)市場(chǎng)行情，同地段的房子已經(jīng)買(mǎi)到四百余萬(wàn)元了，故不同意父親賣(mài)給柴先生，要賣(mài)也可以必須追加價(jià)款50萬(wàn)元。柴先生夫婦很不理解，就多次找到老人家做工作，畢竟雙方簽訂有合同，雙方的行為都受合同的約束，然而老人根本聽(tīng)不進(jìn)去，按照兒女的意見(jiàn)必須漲價(jià)。這可急壞了柴先生夫婦，本來(lái)買(mǎi)房置業(yè)就是生活中的一件大事，既然開(kāi)始就這么不順，也不打算買(mǎi)杜老先生的房子了，但是由于杜老先生的違約行為，導(dǎo)致柴先生喪失購(gòu)房機(jī)會(huì)以及房屋升值的損失、中介費(fèi)損失如何彌補(bǔ)？
律師分析
【律師解說(shuō)】李律師聽(tīng)了柴先生的陳述，審閱了柴先生與杜老先生及中介公司所簽署的書(shū)面文件，認(rèn)為杜老先生或者說(shuō)他的家人主要是因?yàn)榉课輧r(jià)格上漲的原因，單方毀約的一種行為。
針對(duì)柴先生第-一個(gè)問(wèn)題，即對(duì)于杜老先生應(yīng)該承擔(dān)什么樣的違約責(zé)任，如何主張的問(wèn)題。李律師認(rèn)為，雙方在房屋買(mǎi)賣(mài)合同中已經(jīng)約定了違約責(zé)任，合同中約定出賣(mài)方違約應(yīng)支付守約方總房款20%的違約金，由于市場(chǎng)因素，房屋價(jià)格上漲給柴先生造成的損失，可以通過(guò)評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)房屋的現(xiàn)值進(jìn)行評(píng)估，評(píng)估后確定具體的損失數(shù)額。
針對(duì)于柴先生的第二個(gè)問(wèn)題，對(duì)于已經(jīng)支付出去的中介費(fèi)用如何主張。李律師認(rèn)為，如果中介費(fèi)用在房屋買(mǎi)賣(mài)合同中已經(jīng)明確約定由違約方承擔(dān)，則可以直接向法院主張由違約方賠償中介費(fèi)損失。即便合同中沒(méi)有約定，如果法院對(duì)于中介費(fèi)用問(wèn)題沒(méi)有進(jìn)行處理，也可以根據(jù)出售方、購(gòu)買(mǎi)方、中介公司簽訂的居間服務(wù)合同進(jìn)行主張自己的權(quán)利。本案中，柴先生簽訂的居間服務(wù)合同明確約定了中介公司的服務(wù)內(nèi)容包括簽署房屋買(mǎi)賣(mài)合同、提供交易擔(dān)保、提供辦理貸款服務(wù)、提供房屋產(chǎn)權(quán)變更服務(wù)等，而僅僅提供了簽約服務(wù)的話(huà)，中介公司是應(yīng)該返還未提供服務(wù)的中介費(fèi)用，這是可以向人民法院提出主張的。